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税务理论知识:二手房强征个税政策“漏洞”四大探讨

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来源:转载更新时间:2017-08-11

  “在征收个人所得税的政策上,还有很多值得探讨的地方。”资深经纪人王小军认为,这次政策的有关规定存在一些“漏洞”,如果没有具体操作细则的话,实际执行存在困难。

  一、一年内租房,以后买房保证金退不退?

  政策:对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人。

  其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金。

  探讨:一年内卖房买房,可全部或部分退还纳税保证金,假使某市民在卖了房子后,一年内没有买房,也没有第二套房子住,而是一直在租房子住,超过一年后再买房,是不是就不会退还纳税保证金了?这从情理上是说不通的。

  二、家庭自住唯一用房如何认定

  政策:对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

  探讨:家庭自住唯一用房如何认定?有些家庭是大家庭,一本户口簿,2~3套住宅的可以分开户口,那么登记在其中一人名下的房产是否就可以变为共有财产而避开税收?一个家庭以几个人为准?这些都是需要具体细则才可以执行的。

  三、装修费扣除比例不能一刀切

  政策:可以扣除的合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。已购公有住房、经济适用房,最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房,最高扣除限额为房屋原值的10%.

  探讨:对装修标准有10~15%的限制,但维修费,中介费,利息等合理费用没有限制,有的说是民间借款,这些利息怎么计算?免税装修费用的扣除比例上也有不合理的地方,比如新街口一套100平方米的房子价值是100万元,江北同样面积的房子可能只要30万元,两套房子花的装修费可能都是10万元,新街口的房子扣10万、江北的扣3万,这显然对江北的房子不公平。

  四、买卖变赠与,这种逃税行为助长投机?

  政策:纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%—3%的幅度内确定。

  探讨:这是一个大“漏洞”。现在以赠与代替二手房买卖的数量很多,被赠与人只要缴4%的税就可以了,其他的税收一律免收,以后卖主转让给下家,依然可以通过“假赠与”的形式来买卖房子。即使他不再以赠与形式买卖,可按照政策,因为价格不明,只按1~3%的定额标准征收个人所得税,这不是客观助长了投机炒房行为吗?

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