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税务理论知识:关于强化房地产企业税收征管的探讨

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来源:转载更新时间:2017-08-22

  【关键词】房地产企业;税收;征管

  【摘要】随着我国房地产市场的繁荣发展,房地产业已成为我国财政收入的重要来源之一,但也给税收征管带来了很大的困难。文章就近几年伴房地产业出现的较为严重的税款流失现象做了分析,并对改进税收征管工作提出了相应的建议。

  房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来,房地产业发展迅速,成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点,其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强,给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多,税收流失严重,已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例,2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元,其中房地产行业就达2.56万元,占欠税总量的55.8%.本文根据房地产税收征管问题的成因,针对如何解决这些问题进行了初步探讨,以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。

  一、房地产企业税收征管的现状和问题

  1、相关的税收法规制度不完善

  据了解,我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改,但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求,尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全,而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够,影响了税收征管的力度,造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税(费)种有10多个,相关的税收政策正在不断的修订完善中,政策变化快难以掌握。

  2、房地产企业纳税意识不强

  一方面,有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后,注册登记的,财务人员就地聘请,开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手,对税收法规和政策了解不多、学习不多,加上工程开发前期投入较大,资金周转较紧,造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面,房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力,他们为了追求高额利润,利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此,他们在税收上往往是能偷则偷,能逃则逃,“勇”于以身试法,纳税意识比一般的纳税人更差。

  3、财务管理比较混乱

  在房地产企业,不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿;将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户,不及时在会计上反映该部分收入,或将其混入其他往来账户;将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目,违背了配比原则,减少了企业当年的利润;与往来单位交叉摊计费用,将对方成本费用在本企业账上反映,虚增成本费用,偷逃税款;多头开户,隐瞒收入。这些不规范的会计核算,为其偷漏税提供了方便,加大了税务稽查的难度。

  4、房地产经营项目难以管理

  房地产企业对房屋的开发,要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态,遇到问题不能及时解决,必须召开部门问的协调会议才可解决,缺乏相应的激励制约手段,未能实现信息共享,难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘,造成国家税款的大量流失。

  5、税务征管能力不强

  一是稽查人员配备不足,业务水平有待提高,稽查工作效率不高,查处力度不强,违规违法行为得不到及时纠正,也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑,征管力度较弱,对于发现的违法违规行为,持“仁慈”心理,处罚较弱,以补代罚,以罚代刑,处罚决定得不到严格执行,往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前,许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段,特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求,信息共享难、操作处理慢。

  二、加强我国房地产企业税收征管的措施

  1、完善相关税收政策

  我们要针对房地产税收政策的一些缺陷,加大改进力度,力求每项政策科学、合理、可操作性强,不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业,要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费,建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度;制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额,加强审核、管理力度,有效堵塞偷逃税漏洞。

  2、提高纳税意识

  一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动,对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明,达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告,以便提高其遵章守法水平,从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展,税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息,为税收征管其他环节提供基础,而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见,实现信息化管理对于税收征管的各个环节,都有促进作用。

  3、加大房地产税收稽查力度

  为了防止房地产企业的偷税漏税,稽查人员在对房地产业开展检查时,应做好以下工作:第一,实行主查人责任制,明确职责,加大考核力度。第二,每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象,在开展全面性的税收检查基础上,分析、剖析加强税收管理的对策和措施,提出有效的办法和建议。第三,加大对存量房交易完税凭证的检查力度,依法追缴应纳税。对违法行为,要加大曝光和惩罚力度。第四,各税种检查相结合,加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合,互通营业税所得税及其他税种的纳税评估情况,相互印证,联合开展对房地产的重点、交叉稽查。

  4、实现房地产税收一体化

  在房地产税收征管工作中,各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点,主动与当地的房地产管理部门取得联系,建立有效的协作机制,加强信息沟通,整合征管资源,优化纳税服务。首先,各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系,充分利用房地产交易与权属登记信息,建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库,并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息;定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对,查找漏征税款,建立催缴制度,及时查补税款。其次要开展科技创新,开发“房地产税费一体化管理”软件,多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制,明确部门职责。

  5、提高税务征管能力

  一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才,并定时组织培训和学习,提高工作效率;同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段,提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量,在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头,在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”,规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度,全面推广使用电脑版建安、不动产发票。

  【参考文献】

  [1]赵晋林:当前我国房地产税制中存在的主要问题[J].涉外税务,2004(4)。

  [2]韩雪:我国现行房地产税制的博弈分析[J].税务研究,2005(5)。

  [3]张卫:从管理学的角度看税收征管的完善[J].税务研究,2004(12)。

  [4]孙树营:完善我国房地产税收制度的初步设想[J].涉外税务,2005(6)。

责任编辑:派大星

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