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税务理论知识:试论房产税计缴的几个关键点

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来源:转载更新时间:2017-08-23

  【摘要】2009年1月1日之前,外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》,2009年1月1日后,外商投资企业、外国企业 和组织以及外籍个人(以下统称外资企业及外籍个人),依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产 税时需要注意哪些问题并不十分清楚,本文从征税范围、适用税率、对房屋原值的规定、纳税义务的起止时间以及外币换算的时间点等几个关 键点对房产税的计缴做了明确说明.

  【关键词】房产税;计缴;关键点

  2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个 人(以下统称外资企业及外籍个人),依照《房产税暂行条例》缴纳房产 税。2009年1月12日,财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外 资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》(财税〔2009〕3号)文 件就有关事项做了明确规定。需要指出的是,2009年1月1日之前, 外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》,不少纳税 人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不 十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明.

  1.关于房产税的征税范围 房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区, 其中,城市是指国务院批准设立的市,具体区域为市区、郊区和市辖县 县城;县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地;建制镇是指经省、 自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇;工矿区是指工商业比较 发达,人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立镇建 制的大中型工矿企业所在地.

  2.关于房产税的适用税率 房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据,采用比例税 率。按房产余值计征的,税率为1.2%;按租金收入计征的,税率为 12%。另外,《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的 通知》(财税〔2008〕24号)第二条规定,对个人出租住房,不区分用途, 按4%的税率征收房产税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市 场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税.

  3.关于房产税对房屋原值的规定 《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152 号)第二条规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账 簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应 根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规 定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。同时还应注意的是, 《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通 知》(国税发〔2005〕173号)规定,为了维持和增加房屋的使用功能或 使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和 配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备 等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征 房产税;对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产 原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施 中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值.

  另外,《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税 〔2005〕181号)规定,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下 建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋 功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在 其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地 下建筑,按以下方式计税:一是工业用途房产,以房屋原价的50%~ 60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10% 至30%]×1.2%。二是商业和其他用途房产,以房屋原价的70%~80%作 为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至 30%)]×1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例,由各省、自治 区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确 定。三是对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车 场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照 地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四是报批类减免税政策.

  现行房产税暂行条例对一些房产规定免税,包括对个人所有非营业用 房产免税。对纳税确有困难的纳税人,条例规定可由省、自治区、直辖 市人民政府确定,定期减征或者免征房产税.

  4.关于房产税纳税义务的起止时间 对于新建的房屋如何征税,《关于房产税若干具体问题的解释和 暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)第十九条规定:纳税人自建的房屋, 自建成之次月起征收房产税;纳税人委托施工企业建设的房屋,从办 理验收手续之次月起征收房产税;纳税人在办理验收手续前已使用或 出租、出借的新建房屋,应按规定征收房产税。而房产税纳税义务截止 时间的问题,《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税 〔2008〕152号)第三条规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发 生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款 的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末.

  5.关于外币换算的时间点 《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152 号)第四条规定,以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外 籍个人在缴纳房产税时,均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴 款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币.

  【参考文献】

  [1]岳树民、王海勇.我国现行房地产税制的现状与问题分析[J],扬州大学税务 学院学报2004年第3期.

  [2]路小平、张红.我国房地产税收体系改革初探[J],中国房地产金融2002,年第 1期

【我要纠错】 责任编辑:老A

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