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营改增后,预售房你开不开发票?

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来源:转载更新时间:2017-07-13

预售房收款后,开不开发票,本是一个非常简单的事。我不假思索地说——不开!

论坛网友引用的某市国税局《关于房地产开发企业发票开具事宜的声明》,让我涨见识了。

按这声明,就是说房地产企业在预售时要开增值税普通发票,未来交房时,再红冲掉已开的发票,开全额的增值税发票或增值税专用发票。

声明要点如下,原文可在宁波国税官网查到:

“近日,我局接宁波日报民生互动栏目记者反映我市公元世家、中海国际、西岸1872、莲桥府等房地产楼盘在收到客户的预收款时,拒绝开具增值税发票的情况。……

”……房地产开发企业纳税人销售房产预收购房款时,可开具增值税普通发票;……

“如有房地产企业未按上述规定开具增值税发票的,购买方可拨打税收服务热线12366-1向宁波市国税局反映。”

营改增,媒体的热情非常高,发现房地产公司借营改增的春风,在收到预收款时不开发票,于是进行了曝光,所以国税局不得不来声明一下,这年头,媒体是王啊。

这个声明很有意思,它并没有说“预售时应该开发票”,或者“预售时必须开发票”,而是说“预售时可开发票”。搞什么鬼?原来开不开的权力还是在房地产公司啊。

这就是汉字的魅力,说了半天,还是一个意思。并且,如果房产公司未按上述规定开票,大家可以去“反映”,连举报二字都够不上。

我认为,这个声明出来后,房地产公司依然可以对购买者说“不开”!倒不是因为“声明”算不上规范性文件,而是因为根本就没有开票的义务。但这个声明的“可开”二字显示:房产公司有选择开票的权力,开给你是人情,不开是道理。

我想强调的是,这个声明很重要!我认为,某些聪明的房地产企业,可以从中学到一个知识,那就是是,“预售时,可以开发票”。

因为:如果预售时开了发票,说不定会让你延迟纳税。

事情的由来是这样子的:

营改增前,卖房子、建筑、租赁这三大业务有一个共同的特点,在收到预收款时,产生纳税义务。

营改增后,只剩下建筑、租赁两大业务还继续在收到预收款时纳税,房地产被“解放”了,预收时,没有纳税义务。但“被解放”并不意味着就是好事。

营改增政策为什么要让预售收入不纳税呢?

因为房子预售时,虽然会有纳税义务,但因为房地产企业往往有大量进项税金可抵扣,而预售的收入产生于封底之后,所以,很可能实际上交不了税,并且还缓解了房地产企业进项积压的问题。

于是,聪明的政策制定者规定,没有纳税义务,但有“预缴”义务。所谓预缴,就是按税务规定的一个比例纳税,不抵扣进项,这样可以在预售阶段做到“旱涝保收”,稳定地收到一些增值税。

看见没有,有纳税义务,征不到税;没有纳税义务,却征得到税。这就是增值税的高深之处。

随便说说,同样的道理,为什么建安在预收时依然要纳税呢?因为建安大多数是异地施工,这与房地产不同。异地施工,还是要预缴的。

OK,现在房地产企业明白了吧,预售时,如果自己手上有可抵扣的进项,不妨“开发票”,首先是国税局认为“可以开”,其次是《试点实施办法》规定先开发票先纳税,既然纳税,并且是一般计税,也就可以名正言顺地抵扣进项了。理由很简单,纳税义务日既然已经纳了税,为什么还要预征呢?

好玩吧,以后预售时,如果进项不够或者简易计税,就不开发票,购房都闹到哪里都没有用,因为有理走遍天下,看见“可以”两字没有?;如果进项够,就开发票,开了就可以抵扣,履行了纳税义务,凭什么还要再去预缴?

如果不象企业所得税一样,出一个专门针对房地产企业的增值税31号文,强制规定“预售时不准开发票”,或者蛮横规定“缴了税也要预征”,否则,这个漏洞不好补。

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