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营改增后,预售房的财税处理

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来源:转载更新时间:2017-07-14

一般计税情况下,收到预售房款1000万元,如何处理?

会计需要考量四个方面:

1、如何预缴增值税?

2、会计如何处理?

3、如何预缴土地增值税

4、如何缴纳企业所得税?

一般来说,应该是先考虑如何进行会计处理,再考虑如何纳税。为什么此时要先考虑增值税呢?因为如果不知道怎么缴纳增值税,则无法进行会计处理。

基本情况是:预售时,商品尚未完工,无法确认收入,同时也未达增值税纳税义务发生时间。

那么,问题来了,这1000万元房款的构成如何?即:里面有多少是企业收取的预收款,有多少是替政府收的增值税?

注意:由于并没有到达增值税纳税义务时间,所以,不能确认增值税销项税金。

但是,增值税是要预缴的,这个预缴的增值税,却是实实在在的替税务局收的,不能算作企业自己的预收款。

首先确认预缴增值税金额。

按试点政策的相关规定,预缴增值税按以下公式计算:

预缴增值税金=1000万÷(1+11%)×3%=27万元。

所以,预收款的构成就是:预收款973万元,增值税27万元。

会计处理自然就出来了。

由于并没有确认收入、没有增值税纳税义务产生,所以,不能预提增值税销项。

然后是土地增值税

当明白了以上处理及预收款构成后,土地增值税的计算就非常简单了。

因为,土地增值税预缴的收入是“预收款”。

所以,土地增值税收入=预收账款=973万元。

即土地增值税收入=预收款-预收款÷(1+11)×3%

不仅从道理上应该这样计税,如果部分企业开始还心存侥幸的话,国家税务总局2016年70号公告,则将这个公式铁板钉钉了。

接下来,就是企业所得税了。

企业所得税按预计利润计算,预计利润=预收款×预计利润率

按以上的分析,预收款=973万元,并且,找不到税会对此的差异。

所以,所得税预收款=预收款-预收款÷(1+11)×3%

有些会计会问,为什么不是1000万÷(1+11%)=900.9万元?

从规则角度理解的话,原因有两点:

1、此时没有增值税纳税义务,按“÷(1+11%)”进行还原没有依据

2、所得税也应按会计的预收款来,因为在预收款问题上,税会没有差异。

未来如果税务总局下文,例外规定按900.9万计算,当然是有可能的。这属于房地产行业的特殊涉税方式,是税务总局自己搞出来的,它自有权力作任何修改。

但目前,税务总局并没有象土地增值税一样,专门下文讲解预售房款如何计算企业所得税。正因为没有文件,所以973万元,即与土地增值税预征收入一致,才是符合政策的理解。

以上是一般计税情况下的问题。简易计税,道理上与之一致。

对会计处理进行一个j归纳:

以取得1,000万元预收款为例:

增值税预缴金额 1000÷(1+11%)×3%=27万

土地增值税收入 1000-27=973万

企业所得税收入 1000-27=973万

收款时:

借 银行存款 1000万

  贷 预收账款 1000万

预缴增值税,预缴后,一直挂在“预缴增值税”之上,待确认增值税收入后再结转。

借 应交税费-预缴增值税 27万

  贷 银行存款27万

同时缴纳附加税

借 税金及附加-城建/教附等

  贷 银行存款

预缴土地增值税 ,预缴的收入=1000万-27万=973万,计算及缴纳与营改增前一致,直接计入“税金及附加”。

借 税金及附加-土地增值税

  贷 银行存款

企业所得税上,按973万作为计算预计利润的基础。直接通过预缴、汇算申报表计算其对应的企业所得税。

除此按预计利润的计税的应纳税所得额外,税会没有其它差异。

商品房完工,确认收入后,预收款转收入:

借 预收账款 1000万

  贷 主营业务收入 901万

  贷 应交税费-应交增值税(销项)99万

并同时结转销售成本

借 主营业务成本

  贷 开发产品

此时,冲回预缴增值税

借 应交税费-未交增值税 27万

  贷 应交税费-预缴增值税 27万

如果有土地价款可以抵减销项,则按其可抵减销项的金额抵减,会计处理为:

借 应交税费-应交增值税(销项税额抵减)

  贷 主营业务成本

月末,如果“应交税费-应交增值税”科目有贷方余额,则将余额转入未交增值,结平该科目。如果代方余额,则不处理。

借 应交税费-应交增值税(转出未交)

  贷应交税费-未交增值税

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