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房屋、建筑物改扩建的涉税处理及案例分析

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来源:转载更新时间:2017-06-19

  关于房屋、建筑物改扩建的涉税处理,主要有两个法律政策依据:一是《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》(国家税务总局2011年第34号公告);二是《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)。该两个文件对房屋、建筑物改扩建中的折旧计算和发票引起的企业所得税问题进行了明确规定,具体分以下五方面来进行税务处理。

  一是推倒重置的房屋净值计入新资产计税成本。

  《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)规定,企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的,如属于推倒重置的,该资产原值减除提取折旧后的净值,应并入重置后的固定资产计税成本,并在该固定资产投入使用后的次月起,按照税法规定的折旧年限,一并计提折旧。

  【例】某房屋价值1000万元,已计提并扣除折旧800万元,净值200万元。企业推倒重置在原地投资2000万元新建了一幢生产车间自行建造的固定资产,《企业所得税法实施条例》第五十八规定,自行建造的固定资产,以竣工结算前发生的支出为计税基础。该房屋原有净值200万元需要有相应的补偿,此项补偿可以理解为竣工结算前必须发生的支出,则该生产车间的计税成本应该是2000+200=2200(万元)。

  二是提升功能的改扩建支出并入原房屋的计税基础。

  如果企业由于土地紧张,发生了在原有一层生产车间的基础上又扩建一层储藏车间的业务,根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)规定,企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的,如属于提升功能、增加面积的,该固定资产的改扩建支出,并入该固定资产计税基础,并从改扩建完工投入使用后的次月起,重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧,如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的,可以按尚可使用的年限计提折旧。

  也就是说,新扩建的一层储藏车间,由于提升了功能,增加了面积,扩建发生的支出,应并入原有生产车间的计税基础,按照税法规定的不低于20年折旧年限重新提取折旧,其原则同推倒重置相似。但是,如果有证据证明,该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限20年的,可以按尚可使用的年限计提折旧。

  【例】某房屋账面原值1000万元,折旧年限20年,已经计提了12年折旧,计提折旧600万元。该公司对该房屋花费300万元,增加了部分面积。此时要求房屋花费300万元并入该固定资产计税基础,并从改扩建完工投入使用后的次月起,重新按照20年计提折旧,而前面已经计提了12年的折旧需要进行追溯调整。

  三是已提足折旧房屋的改扩建支出按长期待摊费用处理。

  《企业所得税法》第十一条规定,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧,准予扣除。下列固定资产不得计算折旧扣除:(一)房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产;(二)以经营租赁方式租入的固定资产;(三)以融资租赁方式租出的固定资产;(四)已足额提取折旧仍继续使用的固定资产;(五)与经营活动无关的固定资产;(六)单独估价作为固定资产入账的土地;(七)其他不得计算折旧扣除的固定资产。第十三条规定,在计算应纳税所得额时,企业发生的下列支出作为长期待摊费用,按照规定摊销的,准予扣除:(一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出;(二)租入固定资产的改建支出;(三)固定资产的大修理支出;(四)其他应当作为长期待摊费用的支出。由此可见,已经提够折旧仍继续使用的固定资产不能再计提折旧,并且已足额提取折旧的固定资产的改建支出税收上作为长期待摊费用处理。并根据《企业所得税法实施条例》规定,固定资产的改建支出,是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出,改建支出按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。

  四是工程款项尚未结清未取得全额发票的税务处理。

  国税函[2010]79号第五条规定:“企业固定资产投入使用后,由于工程款项尚未结清未取得全额发票的,可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧,待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。”

  对固定资产估价入账及其调整在会计准则上,按照《〈企业会计准则第4号——固定资产〉应用指南》的规定,已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产,应当按照估计价值确定其成本,并计提折旧;待办理竣工决算后,再按实际成本调整原来的暂估价值,但不需要调整原已计提的折旧额。国税函[2010]79号明确固定资产暂估入账及其调整的税务处理,但纳税人应注意,此项规定同企业会计准规定仍有很大差异:一、在实际投入使用时,没有全额发票的,可以先按照合同规定金额暂估入账计提折旧,但是缓冲期只有12个月,并且发票取得后还要进行纳税调整。二、取得全额发票后,如果与暂估价格有出入的,税务处理上须进行追溯调整。该项规定很好地体现了税法上权责发生制的原则。但对该规定,仍会存在不少争议:如果12个月内取得全额发票,对计税基础进行调整时,相应地计提折旧适用追溯调整法,还是适用未来估计法;12个月内又零星取得发票,是否调整计税基础;12个月内未全额取得发票,是否承认原来暂估确认的计税基础中取得发票部分等问题,我倾向于,第一、折旧调整,适用追溯调整法,第二、12个月内虽未全额取得发票,但又零星取得发票,对取得部分可以调整计税基础,第三、12个月内未全额取得发票,承认暂估计税基础中取得发票部分,并继续计提折旧。

  【案例】某企业建造一项固定资产,合同预算总造价为200万元,2011年9月投入使用,但由于工程款项尚未结清未取得全额发票,只取得部分发票合计150万元。企业预计该项固定资产使用年限5年,保留残值为零。

  【分析】上述案例中,固定资产由于已投入使用,并且合同预算总造价可以确定,可暂按合同规定的金额200万计入固定资产计税基础计提折旧。2011年,可税前计提折旧10万元(200÷5÷12×3),但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行,如果2011年度仍未取得剩余发票,该项固定资产的计税基础只能确认为取得发票部分150万。在2012年汇算清缴的时候,首先需要对2011年计提的折旧进行调整,调增2.5万元(10-150÷5÷12×3)。如果至2012年9月份的12个月内又取得30万发票,未取得剩余20万发票,则计税基础调整为180万,调增2011年折旧1万元(10-180÷5÷12×3),之后按计税基础180万继续计提折旧。

  五、应注意的问题:应注意改扩建支出与大修理支出的区别。

  改扩建支出主要是推倒重置、增加功能、扩大面积。而大修理支出是由于固定资产不能正常运行,发生支出是为了原有功能的维持,如果不发生,原有固定资产不能正常运行,两者有本质的区别,也有着不同的税务处理方法。《企业所得税法实施条例》规定固定资产的大修理支出,是指同时符合下列条件的支出:(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上;(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。大修理支出按照固定资产尚可使用年限分期摊销。

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